Uued eramupiirkonnad on suuresti plaanideks jäänud

7. november 2017 KÜLLI KRIIS
Kaera maaüksusel on üks maja peaaegu valmis, kahel krundil käib ehitamine.

Kaera maaüksusel on üks maja peaaegu valmis, kahel krundil käib ehitamine.

Viimasel kümnendil algatatud detailplaneeringute järgi peaks Jõhvi ümbrusse olema kerkinud või kerkimas vaat et sadakond pereelamut, tegelikult võib need aga kahe käe sõrmedel üles lugeda − kruntidele pole tahtjaid, ehitamiseks pole raha.

 

Jõhvi vallas Kahula külas asuva Germo maaüksuse detailplaneering kehtestati kuus aastat tagasi.

Praeguseks on kõigil viiel eramukrundil omanik, neli maja juba püsti, ühes neist aasta aega elatud, teise kolitakse jõuludeks sisse, kolmandasse ja neljandasse  mitte väga pika aja pärast. Viiendal krundil tehti sel aastal ehitamisega algust.

“Hea auraga koht linna ääres, inimesi tõmbab siia,” ütles arendaja Raivo Saar põhjuseks, miks kruntide müügiga erilist peavalu polnud. “Bussiliiklus on ka hea.”

Enda osaks arvas ta paindliku suhtumise klientidesse. “Pole vaja hinda nii kõrgeks ajada. Omal ajal arvas valla maanõunik, et krundid võiksid poole väiksemad olla. Mina ei tahtnud tiheasustust, kus naaber aknast sisse vaatab. Ruutmeetri hind tuli seetõttu küll suhteliselt väike, aga terve krundi hind andis turuhinna taseme välja.”

Saarel on mõttes juba järgmine arendus koos ühe maaomanikuga − suure põllumaa teepoolsest servast saaks ühe tüki ära lõigata.

“Tahtjaid on, tean vähemalt kahte inimest, kes oleksid kohe valmis siia tulema,” kinnitas ta.

Asi liigub ka Pauliku külas Kaera maaüksusel, kuhu eelmise aasta hakul kinnitatud detailplaneering võimaldab ehitada 20 eramut. Viis krunti on müüdud, paar broneeritud; üks maja püsti (aga sees veel ei elata), kahe ehitamist alustatud.

Nõudlust pole

Enamiku eramumaade detailplaneeringutega − Jõhvi vallavalitsuse arendusnõuniku Rein Luuse sõnul on neid väljaspool linna piire kümmekond − pole nii hästi läinud. Üksikuid krunte on mitmel pool küll müüdud, ehitamiseni pole aga jõutud.

“Põhiküsimus on nõudlus,” tõdes vallaarhitekt Andes Toome. “Sellist arendajat, kes ehitaks mingi suurema portsu eramuid valmis ja siis neid müüks, ei ole olnud, lihtsalt kruntidele aga pole eriti tahtjaid.”

Toome sõnul eelistavad inimesed osta vana − või ka poolikus ehitusjärgus − maja linnas, kus on vesi ja elekter sees, kool ja kauplused ning kõik muu lähedal. Lõpetamata ehitisi, kus ei elata, on linnas päris palju. Need, kes tahavad linnast välja ja privaatsust, vaatavad tühjaks jäänud talusid, mida võib päris soodsa hinnaga kätte saada. Need, kes saavad endale üksikelamut lubada, vaatavad rohkem Toila poole.

“Kui arendaja küsib krundi eest 15 000 eurot, juba valmis maja saab aga − kinnisvaraportaale vaadates − kätte juba mõnekümne tuhande euroga, siis meie elanike sissetulekuid arvestades eelistatakse arusaadavalt viimast,” nentis ta.

Üks, mis paneb majatahtjaid juba välja ehitatud piirkonda eelistama, on tõenäoliselt ka tõsiasi, et uusarengu piirkonnas tuleb veel hea mitu aastat arvestada ehitustandril elamisega − kuni ümberkaudsetel kruntidel ehitatakse.

Maa väärtust suurendada

“Me oleme ise selle ootuse üles peksnud: oi, me nii areneme, kui nüüd veel mõni riigiasutus Jõhvi juurde tuleb, siis tekib kruntide järele tohutu nõudlus. Ei teki ju,” ütles Luuse.

Elamispinda on Eestis inimese kohta poole vähem kui Lääne-Euroopas, sellest võiks ju arvata, et paljud tahavad korterist majja kolida.

“Tahtmine inimestel on, aga majanduslikku võimekust ei ole,” tõdes Andres Toome. “Kinnisvara hinnad on meil ka sellised, et kui maja valmis saad, on müügihind väiksem sellest summast, mille sisse oled pannud. Gyproci plaadid maksavad poes rohkem kui maja küljes, seina panduna. Ja korteri müügist saab nii palju, et parimal juhul saab selle eest majja mööbli osta.”

Detailplaneeringute algatajate soovist võib aru saada küll: kui talunikul seisab maa kasutuseta, tekib ühel hetkel tahtmine see elamumaaks muuta ja kruntideks jagada − ehk kunagi saab sellest tulu. Detailplaneering suurendab maa väärtust: kui põllumaa ruutmeeter maksab ühe euro, siis detailplaneeringuga elamumaa ruutmeeter mituteist korda rohkem.

“See on nagu pooltühjas tiigis kalastamine − äkki näkkab,” võrdles Rein Luuse.

Arendajate huvi kaob

Detailplaneeringu algatamiseni jõudmises pole midagi keerulist. Keeruliseks läheb asi siis, kui omanik selle menetlemise käigus aru saab, et tal endal tuleb päris palju raha välja käia, enne kui võib esimese krundi müümisele mõtlema hakata.

“Omanik peab tagama juurdepääsutee ja välja ehitama kinnistusisesed teed, samuti tuletõrje veevarustuse. Kui juurdepääsuteega tavaliselt probleeme ei ole − enamik planeeringuid algatatakse seal, kus on mingi teedevõrk olemas −, siis vähemalt kolm planeeringut jäid toppama selle taha, et arendaja ei suutnud veevõrgu valdajaga kokku leppida,” rääkis Andres Toome.

Jõhvi ümbrusse on aastate vältel kavandatud nii väiksemaid kui ka suuremaid kui väga suuri eramuarendusi, Edise külla plaanitud 11 eramukrundi ning Kotinuka küla suvilapiirkonna taha plaanitud 46 hektaril laiuvate elamu- ja sotsiaalmaakruntideni välja.

Mõni neist planeeringutest on lõpetatud, mõni endiselt menetluses (ka arendaja huvi hääbumise tõttu), mõni kehtestatud ja siis seisma jäänud.

Luuse ja Toome ei leia, et vallavalitsus neid arendusi kuidagi tagant võiks utsitada.

“Teoreetiliselt võiksime ette võtta ühe piirkonna, soodustada sealseid planeeringuid, teha korda kõik teed. Selle piirkonna elanikel oleks kahtlemata hea meel, aga see oleks ebaõiglane teiste piirkondade elanike suhtes. Ja me ei näe eriti mõtet teha põhjalikult korda juurdepääsutee, mille taga käib ehitustegevus, mis selle tee üsna kiiresti ära lagundab. Auguremont on iseasi,” arutles Luuse.

Uus maja on luksus

Kinnisvarabüroo Uus Maa maakler Hannes Hallik ei arva, et eramupiirkondade arendajad kruntide eest liiga kõrget hinda küsivad.

“Kui maa ostuhind, teede, trasside ja elektriliitumise tasu juurde lisada, siis on valmiskruntide arendamisele juba piisavalt palju kulutatud ning vaevalt ükski arendaja soovib maatükki müüa alla omahinna. Kokkuvõttes peab äri ju rentaabliks osutuma. Suur osa kinnistuid on soetatud “heal buumiajal” umbes kümme aastat tagasi, mistõttu on maa eest makstud rohkem, kui on selle tänane turuväärtus,” arutles ta.

Nullist endale nüüdisaegset maja ehitada on tema sõnul kulumahukas ning sõltuvalt majade tüübist, liitumistasudest ja krundi soetushinnast jääb ehitusmaksumus ruutmeetri kohta ikkagi minimaalselt 800 − 900 euro kanti.

“Krediidiasutused just väga lihtsalt kodulaenu ei anna ja seepärast valdav osa ostjatest valibki omavahenditega ostmiseks kommunikatsioonidega vanema linnamaja, kuhu hädapärast kannatab kohe elama minna, ning jupikaupa seda siis renoveeritakse. Vaid majanduslikult väga kindlustatud pere saab endale lubada seda luksust, et uus maja ehitada. Või kui seda teeb arendaja, siis peaks arendamisega kaasnema mastaabiefekt ehk et rohkem krunte krundiarenduse korral ja rohkem maju pereelamute ehitamise korral, sest vaid suurema koguse kruntide või majade ehitamise korral on võimalik pakkuda kliendile paremat hinda. Samas on teada, et elanike arv vallas väheneb ning korraga suuri projekte müüa on jällegi riskantne. Kaugemalt siia elama tulijaid on küll ka, kuid neid on üksikuid. Suurte arenduste korral on taas panga finantsabi tarvis ning kõik arendajad sellele lihtsalt ei kvalifitseeru. Nii et nokk kinni ja saba lahti.”

Kahe kinnisvaraportaali andmetel on Jõhvi linnas praegu müügis mõnikümmend eramaja, Jõhvi vallas seitse.

Hannes Hallik ütles, et viimasel kolmel-neljal aastal on eramajadega kinnistute müük olnud stabiilne: keskmiselt kolm-neli linnamaja ja kaks-kolm vallamaja kuus. Põhilised ostjad on seni korteris elanud inimesed, harvad kaugemalt tulijad tähendavad Narva ja Sillamäe elanikke.

275309