Teadmatusel on korterelamu majandamisel kallis hind

12. september 2015 VEIKO VÄLJA, OÜ Eesti Ehituse Asjatundjad konsultant

Veiko Välja.

Eesti kinnisvaraostja ei tunne enamasti oma ostetava vara tegelikku tehnilist seisukorda ega tea, kui palju on tarvis sellesse tulevikus investeerida.

Sageli puudub hoonete tehnilist seisukorda kaardistav dokumentatsioon ning vähe teadvustatakse, milliseid investeeringuid on vaja hoonete korrashoiuks tulevikus. Paljudel hoonetel on ehitustehniline dokumentatsioon nii puudulik, et esmapilgul tühiste probleemide korral saab nende kõrvaldamist alustada vaid hoone tehnilise seisukorra süsteemsest kaardistamisest ja uuringutest.

Ebapiisav remondifond ja rahaliste vahendite nappus on tihti tingitud teadmatusest, mis määral ja millal on oma vara korrashoidu otstarbekas panustada. Pikaajalise majanduskava ja praktilise inseneriteabe puudumisel valitakse kinnisvara korrashoiuks esmapilgul odavaid, kuid pikemas perspektiivis kulukaid lahendusi.

Korrashoiu küsimuste asjatundmatu lahendamine viib varem või hiljem selleni, et ajas tekkinud remondivõlg ja halb majandamine tuleb omanikel või rentnikel tunduvalt kõrgema hinnaga kinni maksta. Et olukorda pisut lahti seletada ja probleemidele lahendusi pakkuda, mõned näited reaalsest elust.

Näide nr 1: korteriomanik vajas rahustuseks arstiabi

Kui ligi paarisaja omanikuga korterelamu rekonstrueerimise ja finantseerimise kavandamiseks kokku kutsutud üldkoosolek lõppes, vajas enamik korteriomanikest rahunemiseks piltlikult öeldes klaasikest suhkruvett ja üks osaline ka reaalset arstiabi.

Liigsete emotsioonide põhjustaja oli aastaid teadvustamata hoone terviklik tehniline seisukord ja sellest tulenevad edasilükkamatud remonditööd, mis kinnisvara edasiseks turvaliseks kasutamiseks vajaminevate summade kokkuliitmisel enamikule korteriomanikest vastuvõetamatuks osutusid.

Lahendus: probleemide ennetamiseks ja kinnisvara korrashoiuks on mõistlik koostada pikaajaline majanduskava. Kui hoone kasutamise turvalisuse ja korrashoiu jaoks ka tulevikus üksmeelt ning vahendeid ei leita, on häid lahendusi pakkuda vähe.

Oma vara väärtuse jätkuvast langusest võiks päästa see, kui korter selles hoones võimalikult kiirelt müüki panna ja loota, et keegi halvas seisus vara omandada soovib. Samas võib müügist saadud summa olla ebapiisav renoveeritud ja heas korras kinnisvara soetamiseks.

Näide nr 2: tuul viis kaasa sõbramehe paigaldatud katuse

Suvise äikesetormiga kaasnenud tugevam tuuleiil viis äsja renoveeritud kortermajalt katuse ja ühistu esimees laiutas nõutult käsi, küsides ehitajalt juhtunu kohta aru ning ähvardades tellida tehtud tööle ekspertiisi.

Erapooletud eksperdid seekord siiski aidata ei saanud, sest ühistu esimehe sõbrameheks osutunud ehitaja oli tööd teinud nõuetekohase dokumentatsioonita. Tõenäoliselt ei saaks aidata ka kindlustus, kuna ei järgitud ehitamise head tava ja kehtivaid standardeid − katus oli renoveeritud kõiki häid tavasid ja norme eirates.

Lahendus: kuna korteriühistu juhatuse juhtimisvead ja semusuhted maksavad kinni kõik korteriomanikud, siis odavama ja kvaliteetsema lahenduse aitaks tagada hoone korrashoiu kavandmise algfaasis nii korteriühistust kui ka ehitajast sõltumatu erapooletu tehnilise seisukorra hindaja ja järelevalve kaasamine.

Tehnilise seisukorra hindaja ja järelevalve omab enamasti kehtivat vastutuskindlustust.

Näide nr 3: kümneaastase maja veetorustik tuli juba välja vahetada

Ühistu juhatusest enamik oli oma kohast loobunud, sest keegi ei soovinud käsitleda probleeme, mis kaasnesid sellega, et vaevalt kümme aastat tagasi valminud, väliselt korraliku hoone veetorustik lekkis pidevalt ja vajas väljavahetamist.

Juhatusse oli jäänud vaid üks liige, kes teadis hästi, kes oli nende maja ehitanud kinnisvaraarendaja ja millised olid tema järgmised arendusprojektid. Oma maja probleemidele lahenduste otsimisel jätkas ühistu üldkoosolek aga arendaja käidud rada: odavaim pakkuja saab paigaldada uued torud ja remonditöödele asjatundlikku omanikujärelevalvet ei tellita.

Lahendus: et sellise kuluka ja pidevat remonti vajava kinnisvara omanikuks saamist vältida, tasub enne ostutehingut uurida, milline on hoone ja korteri tehniline seisukord. Ehk teisisõnu, kas selle kohta on koostatud tehnilise seisukorra hindamise raport. Tehnilise seisukorra erapooletu hindaja ei saa olla müügitehingust huvituv kinnisvaramaakler, -arendaja, ehitaja või hinnatava objekti omanik.

Need näited käsitlesid küll eluhooneid, kuid samalaadsed probleemid − tehnilise seisukorra kaardistamise ja pikaajalise majanduskava puudumine ning lisaks vähene energiatõhusus − on praegu ja tulevikuski omased suurele osale meie kinnisvarast.

Kinnisvaraomanikele praktilise remondialase kogemuse ja tänapäevase inseneriteabe teadvustamine ei sünni iseenesest. Iga korteri, eramaja või muu kinnisvara kasutamisega seotud riskide, kulude ja elukaare põhjalikum analüüs, mis põhineb kindlatel standarditel, võimaldaks omanikel ning ostjatel teha juba nüüd majanduslikult paremini kaalutletud otsuseid.